Le prêt hypothécaire pré-approuvé est un outil indispensable dans le cadre d'une négociation pour l'achat d'une propriété et il est important également parce qu'il protège l'emprunteur en lui garantissant des conditions d'emprunt connues.
La pré-autorisation, comme on l'appelle dans le marché, consiste à obtenir du prêteur hypothécaire, un document qui confirme qu'il est disposé à avancer un montant donné à un taux d'intérêt, un terme et un amortissement établis. Cette pré-autorisation est en vigueur seulement pour une période donnée. Généralement la pré-autorisation n'engage pas l'emprunteur envers le prêteur.
Afin de pré-approuver l’emprunt d’un client, le prêteur va procéder aux vérifications de crédit usuelles, calculer les ratios financiers et analyser le dossier de l'emprunteur en fonction des critères internes (stabilité d'emploi, qualité d'emploi, garanties offertes, etc.). Pour ce faire ,le prêteur exigera une série de documents et d'informations de la part de l'emprunteur. Consulter la section "les documents requis par le prêteur " à la fin du présent texte.
En fonction des résultats obtenus, le prêteur établit la qualité de l'emprunteur et détermine les conditions de prêt qu'il est disposé à lui offrir. Ce document confirme en fait que l'emprunteur a la capacité financière d'emprunter le montant mentionné aux conditions établies.
Lorsque l'emprunteur aura en sa possession une promesse d'achat ferme et finale, il devra informer le prêteur qui fera faire une évaluation de la propriété pour déterminer sa valeur et s'assurer que la garantie respecte ses critères. C'est pourquoi il est important de faire une promesse d'achat qui est conditionnelle à l'obtention du financement avec un délai suffisant pour permettre au créancier de faire évaluer la propriété et confirmer que le prêt hypothécaire est approuvé.
DANS LE CADRE D'UNE PROMESSE D'ACHAT
La pré-autorisation est un outil important dans le cadre du processus d'achat d'une propriété car elle confirme en soi la capacité financière du proposant-acheteur. Sans ce document le vendeur se demande toujours si le proposant acheteur a les moyens d'acheter la propriété visée. Le vendeur veut éviter de perdre son temps et surtout de perdre d'autres acheteurs potentiels.
Généralement la condition de financement rattachée à une promesse d'achat stipule les conditions de financement à obtenir (montant, taux, amortissement et le terme) de façon à ce que si l'emprunteur ne puisse lui-même trouver un prêteur respectant ces conditions, le vendeur pourra lui trouver un prêteur qui respectera ces conditions. Dans un tel cas la condition sera remplie et l'acheteur ne pourra refuser de procéder à l'acquisition de la propriété sur cette base.
En conclusion la pré-autorisation rassure le vendeur et permet un meilleur pouvoir de négociation à l'acheteur.
UNE PROTECTION POUR L'EMPRUNTEUR
Pour l'emprunteur le prêt pré-approuvé permet d'établir avec certitude les conditions du prêt hypothécaire. L'emprunteur diminue donc son risque, surtout si la période entre l'acceptation de l'offre et le transfert de propriété est très longue. Si l'emprunteur n'avait pas cette garantie, il s'exposerait à une hausse des taux pendant cette période.
FACTEURS À CONSIDÉRER LORS DU CHOIX (PRÊTEUR)
-Lors du choix d'une hypothèque, on doit comparer les facteurs suivants. (L’emprunteur doit chercher le maximum de flexibilité au meilleur prix. )
-Le taux en vigueur, promotion disponible ;
-La durée de garantie du taux pour un nouveau prêt ;
-Les frais de notaire, d'évaluation, d'enregistrement, SCHL, etc. ;
-La période d’amortissement ;
-La durée ;
-La possibilité de faire assumer (transférer) le prêt;
-La possibilité de remboursement accéléré ;
-La possibilité de remboursement anticipé ;
-La possibilité d’augmenter le montant du prêt pendant le terme initial ;
-Les pénalités pour mettre fin au prêt ;
-Les frais de renouvellement ;
-La disponibilité de service d’assurance-vie et invalidité et savoir si on se qualifie (selon les informations obtenues, il est maintenant possible d'obtenir la confirmation que l'assureur accepte notre demande ainsi que le tarif demandé) ;
LES TAUX EN VIGUEUR, LES PROMOTIONS DISPONIBLES
Les taux affichés par les institutions financières étaient auparavant des taux relativement peu négociables, mais depuis quelques années les taux affichés ne veulent plus dire grand chose. La majorité des institutions financières offrent des bonis de signature qui peuvent équivaloir à une baisse jusqu’à 1% pour un terme de 5 ans. C’est donc dire qu’un taux affiché à 8,5 % peut s'obtenir à 7,5 %. Certaines institutions financières offrent des ristournes en argent de l’ordre de 3% du prêt jusqu’à un maximum établi (environ 3 000 $). Si l’on considère qu’un prêt hypothécaire de 100 000 $, d’une durée de 5 ans avec un taux de 7,50% rapporte environ 35 000 $ d’intérêt au prêteur, une ristourne de 3 000 $ représente une réduction d'un peu moins de 1% d’un taux d’intérêt.
Consulter la section suivante: " Comparaison entre les incitatifs financiers proposés par les institutions financières ".
LA DURÉE PENDANT LAQUELLE LE PRÊTEUR GARANTIT UN TAUX
Lorsque vient le temps d’acheter une première maison ou lorsque vient le temps de renouveler son hypothèque il faut magasiner. Comme il existe généralement un délai entre le moment de faire une promesse d'achat et le moment ou l’on devient légalement propriétaire (passer chez le notaire), les institutions financières doivent garantir les conditions offertes pour une période de temps. Cette période varie selon que c’est un nouveau prêt, un renouvellement de prêt ou un prêt pour une maison neuve. Cette garantie de taux est obtenue par le biais d'une demande de prêt hypothécaire pré-approuvé qui confirme le montant de l’hypothèque et le taux auquel le prêteur est prêt à consentir .
Par exemple plusieurs créanciers garantissent les taux pendant 30 jours à leurs clients existants et pendant 60, 90 jours ou même plus pour de nouveaux clients. Cette réalité confirme ce qui est avancé dans la section " le marché hypothécaire " i.e. que les prêteurs prennent pour acquis leurs clients existants en leur offrant généralement des conditions de prêts garantis pendant une période plus courte que celle offerte à de nouveaux clients.
Il faut comprendre que plus la période de garantie de taux est longue plus les chances du client de bénéficier d'un taux avantageux sont accrues. Par exemple, si un client se fait confirmer un taux d'intérêt au mois de février et qu'il obtient d'une garantie du taux proposé jusqu'au mois de juillet, ce dernier bénéficie d'une plus grande période pendant laquelle il peut voir les taux diminuer et ainsi faire ajuster le taux garanti.
À titre d'exemple le taux est généralement garanti 30 jours pour un renouvellement et 90 jours pour un nouveau prêt, parfois davantage. Encore une fois les barèmes affichés sont discutables. Au mois d'août 2000, nous avons vu des taux être garantis pour une période de 6 mois, soit jusqu'en février 2001. Une telle situation offre une garantie incroyable pour un emprunteur qui pourra bénéficier des diminutions de taux d'intérêt d'ici février 2001, ou au moment où il devient légalement propriétaire. Dans le cas contraire, il est certain de ne pas subir de hausse de taux.
LES FRAIS DE NOTAIRE, D'ÉVALUATION, D'ENREGISTREMENT, SCHL, ETC.
Ces frais peuvent représenter plusieurs centaines de dollars. Depuis quelques temps on remarque que les institutions paient plusieurs ou tous ces frais. Quoi de plus normal, quand on cherche une entreprise à qui on veut verser 35 000 $ d’intérêt en 5 ans, que de le voir absorber les frais pour protéger sa créance. Il faut tenir compte de ces frais lorsqu'on compare les conditions offertes par plusieurs institutions financières. N’hésitez pas à négocier.
Il est certain que, si le prêteur consent à une diminution très importante de taux d'intérêt, disons 1,15%, l'emprunteur doive payer ces frais. C'est pourquoi il est important de considérer les différentes conditions de prêt dans une vue d’ensemble.
LA PÉRIODE D'AMORTISSEMENT
C’est la période sur laquelle est amortie l’hypothèque. Comme le montant impliqué dans l’acquisition d’une propriété est substantiel, il est presque impossible pour la plupart de le rembourser sur des périodes très courtes. Comme la valeur de l’immobilier a tendance à croître sur une grande période, il est possible pour les prêteurs d’étirer la période sur laquelle ils acceptent de se faire rembourser tout en ayant une garantie qui s’accroît.
A l’inverse, les prêteurs n’acceptent généralement pas d’amortir un prêt pour une voiture sur une période de plus de 5 ans car une voiture a tendance à se déprécier au fil des ans.
La période d’amortissement varie généralement entre 10 ans et 25 ans. Plus la période est longue moins les paiements sont élevés. Par contre, plus la période est longue plus le coût en intérêts est élevé.
INCIDENCE DE LA PÉRIODE D’AMORTISSEMENT
Montant du prêt : 100 000 $
Taux d’intérêt : 8%
Période d’amortissement 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
(années)
Versement mensuel 1 206,41 $ 948,15 $ 828,36 $ 763,21 $
(capital et intérêt)
Versements cumulés 144 769 $ 170 667 $ 198 806 $ 225 963 $
pendant la période
d’amortissement
Total des intérêts payés 44 769 $ 70 668 $ 98 806 $ 128 964 $
durant cette période
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