hypotheque choisir la bonne

Choisir la bonne hypothèque

L'augmentation du prix de l'immobilier amène les banques à rivaliser d'ingéniosité pour faciliter l'accès à la propriété. Mais attention : il y a des pièges !

Une hypothèque est une "bonne" dette. Elle sert à acquérir un bien durable dont la valeur augmente et elle est offerte à des taux d'intérêt plutôt bas. Normal : la banque n'encourt aucun risque puisqu'elle prend l'immeuble en garantie. Si l'acheteur ne parvient pas à faire une mise de fonds de 25 %, le prêt est même assuré par la SCHL ou par Genworth.

Au cours des dernières années, le paysage hypothécaire a bien changé. La forte augmentation de la valeur des résidences a amené les prêteurs à développer de nouveaux types de prêts qui permettent aux familles de la classe moyenne d'accéder à la propriété. De plus, les banques subissent une pression de plus en plus forte de la part des prêteurs dits "alternatifs", qui prêtent de l'argent et offrent des produits innovateurs aux consommateurs qui présentent davantage de risques. Des centaines de produits hypothécaires sont proposés sur le marché : prêts à taux fixe ou variable, termes de un à 10 ans, période d'amortissement pouvant aller jusqu'à 40 ans, remises en argent, congés de paiement, etc. Avant de faire un choix, vous avez intérêt à bien connaître vos besoins. Voici donc un aperçu de ce que l'on trouve maintenant sur le marché.

1. L'hypothèque sans mise de fonds
Même si vous n'avez rien économisé en prévision de l'achat d'une maison, les banques acceptent maintenant de vous accorder un prêt. Jusqu'à cet automne, la SCHL exigeait une mise de fonds d'au moins 5 % pour assurer le prêt. Cette exigence a été levée en novembre 2006. Par contre, vous devrez payer pour votre prêt une prime d'assurance élevée qui représente 3,1 % de la somme empruntée, comparativement à 2 % pour une mise de fonds de 10 %. La Banque Scotia a été la première à accepter de financer 100 % de la valeur d'une maison. Plusieurs banques très astucieuses offrent des hypothèques sans mise de fonds depuis quelques années déjà. En fait, elles font elles-mêmes la mise de fonds de 5 % au nom de leur client, pourvu que celui-ci ait des liquidités équivalant à au moins 1,5 % du montant d'achat de la résidence pour payer les frais afférents (notaire, frais d'évaluation, taxe de mutation, etc.). En offrant cette option, la banque ne permet toutefois pas au client de négocier le taux de son hypothèque et lui impose le taux affiché pour une période de cinq ans. Le client doit en outre payer une prime d'assurance de la SCHL de 2,9%.

- À qui convient-elle?
À de jeunes professionnels qui ont de bons revenus, mais qui n'ont pas encore réussi à amasser une mise de fonds parce qu'ils ne travaillent pas depuis très longtemps.

- Qui devrait l'éviter ?
Les ménages qui n'ont pas réussi à économiser pour se constituer une mise de fonds n'ont peut-être pas les moyens de s'acheter une maison.

2. L'hypothèque avec période d'amortissement de 35 ou 40 ans
Traditionnellement, l'emprunt qui permettait d'acheter une maison était amorti sur une période maximale de 25 ans. On peut maintenant prolonger cette période jusqu'à 40 ans, ce qui réduit le montant des mensualités mais augmente les frais d'intérêt à long terme. À l'été 2006, la société Wells Fargo a lancé sur le marché son hypothèque de 40 ans, et GE Money lui a emboîté le pas l'automne dernier. Chez les prêteurs traditionnels, Desjardins a lancé son hypothèque de 35 ans en juillet dernier. À la Banque Nationale, on offrira au cours des prochains mois un amortissement pouvant atteindre 40 ans.

- À qui convient-elle?
Aux ménages qui ont un bon dossier de crédit et qui veulent réduire leurs mensualités, même si les intérêts payés seront à long terme plus élevés.

- Qui devrait l'éviter ?
Les ménages qui profitent de ce produit pour acheter une maison plus chère que ce qu'ils peuvent se permettre.

3. L'hypothèque sans remboursement de capital
Depuis l'été 2006, la SCHL accepte d'assurer des prêts hypothécaires pour lesquels les consommateurs ne paient que les intérêts pendant les cinq ou dix premières années, à condition qu'ils aient versé une mise de fonds d'au moins 10 %. Cette option a pour effet de réduire considérablement les mensualités au début de la période d'emprunt. Évidemment, pendant cette période, le capital ne diminue pas. Et, au bout de cinq à 10 ans, quand le propriétaire commence à rembourser le capital en plus des intérêts, le montant des mensualités grimpe brusquement. Le prêteur First National a été le premier à offrir ce type d'hypothèque, en septembre dernier. D'autres ont suivi depuis. Desjardins songe à l'offrir au cours des prochains mois.

- À qui convient-elle?
Aux ménages qui ont un bon dossier de crédit, mais qui subissent une baisse de revenu temporaire (en raison d'un congé parental ou d'un retour aux études, par exemple).

Aux consommateurs avisés qui veulent verser des mensualités plus petites et investir régulièrement de l'argent dans des placements qui rapportent des montants supérieur aux frais d'intérêt de leur hypothèque. (Cette catégorie est réservée aux gens très disciplinés et très motivés.)

- Qui devrait l'éviter ?
Encore une fois, les ménages qui utiliseraient ce produit pour acheter une maison plus chère que ce qu'ils peuvent se permettre.

4. L'hypothèque inversée
Cette hypothèque est offerte aux personnes de plus de 60 ans dont la maison est entièrement payée et qui ne veulent pas la vendre, mais qui ont des revenus insuffisants. Au Canada, le Programme de revenu résidentiel CHIP offre ce produit. Il prête une somme représentant de 10 à 40 % de la valeur de la résidence et devient alors le premier créancier de la maison, ce qui est loin d'être avantageux pour tout le monde.

- À qui convient-elle?
Aux personnes âgées qui souhaitent continuer d'habiter leur maison et recevoir une rente pour accroître leurs revenus.

Qui devrait l'éviter ?
Les personnes qui sont au début de leur retraite et celles qui veulent laisser leur propriété en héritage.

5. L'hypothèque pour achat d'une résidence secondaire
On peut maintenant acheter une maison de campagne ou un chalet avec une mise de fonds de seulement 10 % plutôt que de 25 %, comme c'était le cas auparavant. Il y a cependant une prime à payer pour l'assurance hypothécaire.

6. Les marges de crédit hypothécaires
Lorsque vous avez remboursé une bonne partie de votre emprunt, vous pouvez réemprunter en utilisant la valeur de votre maison qui est libre de toute hypothèque (équité). Les sommes dégagées sont disponibles pour n'importe quel usage : achat d'une auto, rénovations, voyage, etc. Les banques acceptent généralement d'accorder un crédit équivalant à 75 % de la valeur marchande de votre propriété. Ainsi, si votre maison vaut 300 000 dollars et qu'il vous reste une hypothèque de 150 000 dollars, vous pourrez obtenir une marge de crédit de 75 000 dollars (75 % de 300 000 $ = 225 000 $ - 150 000 $ = 75 000 $). Les taux d'intérêt sont un peu plus élevés que les taux hypothécaires, mais plus faibles que les taux des marges de crédit ordinaires.

Depuis quelques années, la Banque Nationale offre sa marge de crédit hypothécaire Tout-en-un, qui tient lieu d'hypothèque et comble tous les autres besoins de crédit (automobile, carte de crédit, prêt à l'investissement, etc.). Le client emprunte un montant pouvant atteindre 75 % de la valeur de sa propriété, au taux préférentiel qui fluctue dans le temps. Il peut rembourser ce montant comme bon lui semble, en ne payant que les intérêts, en faisant des versements réguliers, ou encore en remboursant 50 000 dollars en une fois. En outre, la marge Tout-en-un devient un compte bancaire, avec chèques et transactions élec-troniques gratuites.

Un mot maintenant sur les courtiers hypothécaires qui offrent les produits de plusieurs prêteurs résidentiels. Ils affirment pouvoir trouver le prêt qui vous convient le mieux parmi tous ceux qui sont proposés sur le marché et au taux le plus bas, compte tenu des rabais qu'ils obtiennent de la part des institutions financières en raison du volume de clients qu'ils amènent. Toutefois, si vous êtes attaché à une institution financière, vous devriez être en mesure de négocier un taux aussi avantageux.

source:http://www.lesaffaires.com/article/5/nouv/2007-02-15/343019/choisir-la-bonne-hypotheque.fr.html?gclid=CLbF9PGelY0CFQI5PwodjRwf5g