prets hypothecaire

Lumière sur les prêts hypothécaires
(Par France Gaignard & Claire Harvey, du Service d'agence de presse d'Option consommateurs)
article extrait du site web decormag.com


Acheter une maison signifie souvent partir à la recherche d'un prêt hypothécaire. La revue que voici devrait vous aider à mieux comprendre le jargon des institutions prêteuses et à repérer, parmi les formules offertes, celle qui vous convient.

En raison de taux d'intérêt avantageux et de la rareté de logements, de nombreux consommateurs prévoient acheter une maison. Vous êtes du nombre? Quand vous entreprendrez des démarches pour choisir un prêt hypothécaire, vous vous retrouverez face à plusieurs produits aux noms forts alléchants. Si les termes employés diffèrent d'une institution à l'autre, l'offre est sensiblement la même. Voici de quoi il retourne.

Pour négocier en toute confiance
Prêt hypothécaire préautorisé. Si vous avez l'intention d'acheter dans les tout prochains mois, les banques peuvent vous garantir un prêt, soit une certaine somme à un taux d'intérêt maximal pour une durée déterminée (habituellement de 60 à 90 jours). Si les taux d'intérêt grimpent durant la période déterminée, vous bénéficierez du taux convenu avec l'institution financière. Si les taux d'intérêt baissent, vous pourrez bénéficier du taux en vigueur au moment de signer votre prêt hypothécaire. Parallèlement, comme vous connaîtrez la somme que vos revenus vous permettent d'emprunter, vous pourrez faire une offre d'achat en toute connaissance de cause.

Avec ou sans assurance
Prêt hypothécaire conventionnel. C'est le type de prêt accordé au consommateur qui fait une mise de fonds équivalent à 25% ou plus de la valeur de la propriété ou de son prix d'achat. Dans le cas d'une maison de 200 000$, ce pourcentage correspond à 50 000$.

Prêt à faible mise de fonds. Il vous est impossible de verser un acompte de 25%? Il vous faudra alors contracter un prêt assuré par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou par GE Assurance Hypothèque Canada. Cette assurance, qui permet à l'emprunteur d'être remboursé si l'acheteur ne paie pas son hypothèque, coûte entre 0,5 et 3,25% du montant du prêt. Ce pourcentage est établi en fonction de la mise de fonds. Par exemple, pour un prêt de 200 000$ à taux fermé (voir plus loin) avec acompte de 5% (10 000$), vous devrez payer une prime de 3,25 %, soit 6175 $. À cela s'ajouteront une taxe de 9% et les frais d'ouverture de dossier d'environ 165$. À noter: il est possible d'ajouter le coût de la prime à l'hypothèque, mais il faut payer tout de suite la taxe de 9% et les frais d'ouverture de dossier.

Prêt avec acompte-cadeau. Jusqu'à récemment, il fallait absolument donner un acompte d'au moins 5% pour acheter une maison. Il est désormais possible de contourner cette règle grâce au prêt hypothécaire avec acompte-cadeau. Cela fonctionne de la manière suivante. L'institution financière remet au notaire l'acompte de 5%, et l'emprunteur fait assurer son prêt par GE Assurance Hypothèque Canada. La prime d'assurance sera toutefois de 3,4%, soit plus élevée de 0,15% que la prime pour un acheteur qui fait une mise de fonds de 5%. En outre, l'institution financière exigera un taux d'intérêt plus élevé sur le prêt.

Ouvert, fermé ou en quelques tranches
Prêt hypothécaire ouvert. Il est possible de rembourser une partie ou la totalité de votre dette n'importe quand et sans pénalité. Il s'agit d'une formule intéressante si vous prévoyez vendre votre maison dans un proche avenir ou si vous êtes sur le point de toucher une grosse somme. En revanche, le taux d'intérêt d'un prêt ouvert est généralement plus élevé que celui d'un prêt fermé.

Prêt hypothécaire fermé. Tant les versements que leur nombre sont fixes. Cette formule peut être avantageuse lorsque les taux d'intérêt sont bas et que l'on craint une hausse, mais elle est très rigide. Si vous choisissez ce type de prêt, assurez-vous de pouvoir faire de modestes remboursements anticipés et sans pénalité. Par ailleurs, si vous prévoyez vendre votre maison avant l'échéance de votre prêt, vous devrez payer une pénalité à votre institution financière, à moins de transférer le solde de votre prêt à l'hypothèque que vous avez contractée pour acheter une nouvelle maison, ou encore de transférer le solde de votre hypothèque à l'acheteur de votre maison.

Prêt hypothécaire divisé en quelques tranches. Il vous est possible de diviser le montant du prêt hypothécaire en deux ou trois tranches (parfois plus) à échéances distinctes (par exemple, 3 mois, 3 ans, 5 ans). Vous les rembourserez en même temps, mais à des taux et à des termes différents. Intéressant si vous voulez vous protéger contre les fluctuations des taux d'intérêt.

Fixe ou variable
Taux d'intérêt fixe. Comme son nom l'indique, un tel prêt conserve le même taux jusqu'à son expiration. Vous êtes donc protégé contre une hausse en ce domaine. Ce prêt convient bien aux acheteurs d'une première maison qui ont généralement peu de marge de manoeuvre durant les premières années.

Taux variable. Le taux varie selon les fluctuations du marché. Il vous permettra de faire des économies si les taux baissent (selon les experts, il serait étonnant que les taux tombent davantage). Une plus grande partie de vos versements servira à rembourser le capital. En revanche, si les taux d'intérêt montent, une plus petite partie servira à rembourser le capital. L'approche la plus prudente serait de négocier un taux plafond. Vous bénéficierez ainsi des avantages du taux variable, tout en ayant l'assurance que celui-ci n'excédera pas un certain seuil.

Formules de remboursement
Versements hebdomadaires et bimensuels. Vous pouvez faire un versement toutes les semaines ou toutes les deux semaines plutôt qu'une fois par mois, ce qui signifie que vous ferez au moins un versement supplémentaire par année. Vous rembourserez votre prêt plus rapidement et vous finirez par payer moins d'intérêt.

Augmentation des versements périodiques. Il est possible d'augmenter vos versements périodiques de 10 à 15 % par année, ce qui vous permet d'économiser sur les frais d'intérêt.

Versement forfaitaire annuel. Bon nombre d'institutions financières autorisent un versement forfaitaire annuel d'environ 15 % de la somme du prêt. Encore une fois, vous rembourserez votre prêt hypothécaire plus rapidement.


source : http://www.decormag.com/decormag/client/fr/Achats/DetailNouvelle.asp?idNews=2166&idSM=217