hypotheque legale

1) L'HYPOTHÈQUE LÉGALE, QU'EST-CE QUE C'EST?

L'hypothèque légale est un mécanisme de garantie des créances des constructeurs et rénovateurs découlant de leurs travaux réalisés dans un immeuble.

C'est un droit immobilier. Il se rattache et affecte l'immeuble où les travaux ont été réalisés.

Les créances sont garanties par l'hypothèque du fait que celle-ci permet ultimement de faire vendre en justice l'immeuble sur lequel l'hypothèque est inscrite. Le prix de vente en justice est alors affecté en tout ou en partie au paiement de la créance du constructeur, du rénovateur ou du fournisseur de matériaux.

Comme l'hypothèque est un droit réel inscrit au Bureau de la publicité des droits, elle demeurera en place même si l'immeuble sur lequel elle porte est vendu une ou plusieurs fois. C'est ce que l'on désigne le "droit de suite".

Il importe de signaler que l'hypothèque légale des constructeurs a priorité face à l'hypothèque conventionnelle des prêteurs hypothécaires. Elle est donc susceptible de constituer un irritant majeur entre l'emprunteur et son institution financière puisqu'elle affecte la garantie de cette dernière.

2) BÉNÉFICIAIRES

De façon générale, les bénéficiaires de l'hypothèque légale sont l'entrepreneur, général ou spécialisé, l'ouvrier, l'architecte, l'ingénieur et le fournisseur de matériaux.

Sujet aux conditions de forme qui seront exposées plus loin, l'hypothèque légale est susceptible de profiter autant à un entrepreneur ayant contracté directement avec le propriétaire qu'à un sous-entrepreneur ayant contracté avec un autre entrepreneur.

Il faut noter que la Loi sur le bâtiment du Québec prévoit la possibilité de faire radier l'hypothèque d'un entrepreneur qui ne serait pas détenteur d'une licence valide émise par la Régie du bâtiment.

3) TRAVAUX ET MATÉRIAUX VISÉS

Les travaux donnant droit de publier une hypothèque légale sont les travaux de construction, de rénovation ou d'agrandissement qui apportent une plus value à l'immeuble.

Les matériaux dont la fourniture donne droit de publier l'hypothèque sont ceux qui sont fournis ou préparés pour réaliser de tels travaux.

La plus value implique une augmentation de la valeur de l'immeuble. Ainsi, de simples travaux d'entretien ne donnent généralement pas ouverture à l'hypothèque.

En règle générale, seuls les travaux commandés par le propriétaire lui-même donnent lieu au droit de publier une hypothèque légale.

La logique de cette règle est que le propriétaire est le seul individu ayant la légitimité d'engager une démarche susceptible d'entraîner la vente de l'immeuble en justice par l'effet de l'hypothèque légale.

Ainsi, les travaux commandés par un simple locataire d'un immeuble ne donnent pas ouverture à l'hypothèque de constructeur ou de fournisseur de matériaux.

4) CONDITIONS DE FORME

· La dénonciation de contrat

Si l'hypothèque légale de celui qui contracte directement avec le propriétaire naît dès la conclusion du contrat, l'hypothèque légale des intervenants n'ayant pas de lien direct avec le propriétaire est soumise à une formalité d'avis. (Par exemple, le sous-traitant d'un entrepreneur général ou le fournisseur de matériaux qui vend à un entrepreneur n'ont pas de lien direct avec le propriétaire).

L'avis requis constitue une dénonciation au propriétaire de l'existence d'un contrat de fourniture de matériaux ou de sous-traitance dans le cadre d'un projet où le propriétaire a pu contracter uniquement avec un entrepreneur général.

L'avis doit être écrit et il doit décrire sommairement le contrat obtenu, son prix et l'intention de celui qui donne l'avis de se prévaloir de l'hypothèque légale.

Celui qui transmet l'avis a la charge de prouver qu'il a été reçu.

La dénonciation du contrat a pour but de permettre au propriétaire d'effectuer les retenues monétaires suffisantes pour couvrir la valeur des hypothèques qui pourront être publiées sur son immeuble.

Dans le même esprit, l'avis permet au propriétaire d'identifier de quel intervenant il doit exiger les quittances avant d'effectuer un paiement à son entrepreneur général.

· Le délai pour la publication de l'hypothèque

Le constructeur, le rénovateur et le fournisseur de matériaux sont soumis à un délai obligatoire pour la publication de leur hypothèque au Bureau de la publicité des droits.

Ce délai est de trente (30) jours à compter de la fin de tous les travaux prévus dans le projet de construction où le détenteur de l'hypothèque est intervenu. Évidemment, les derniers travaux peuvent être d'autres travaux que ceux réalisés par le détenteur de l'hypothèque lui-même. (Par exemple, le délai de trente (30) jours auquel est assujetti un entrepreneur en excavation, qui réalise ses travaux en début de chantier, pourra être calculé à partir de la date des derniers travaux de l'entrepreneur peintre, si c'est le peintre qui réalise les derniers travaux du chantier.)

Le même délai de trente (30) jours s'applique en cas d'abandon définitif des travaux en cours de projet. (Par exemple, lorsque l'insolvabilité soudaine du propriétaire lui fait renoncer définitivement à son projet en cours de réalisation.)

Signalons que l'occupation des lieux faisant l'objet des travaux n'est pas une preuve absolue du fait que les travaux sont achevés.

Celui qui publie une hypothèque légale doit en informer le propriétaire par un avis transmis par huissier.

· Préavis d'exercice d'un recours hypothécaire

À défaut par le détenteur de l'hypothèque publiée d'exercer son droit contre l'immeuble, celle-ci s'éteindra au bout de six (6) mois après la fin des travaux. Passé cette date, faute de préavis, il ne peut y avoir de recours hypothécaire et l'hypothèque publiée peut être radiée sur simple demande.

Pour faire survivre son hypothèque au-delà de cette période de six (6) mois, le détenteur doit faire publier un "préavis d'exercice d'un droit hypothécaire" et en aviser le propriétaire.

Le préavis d'exercice est un simple document signifié au propriétaire et publié au Bureau de la publicité des droits. Il informe le propriétaire de l'intention du détenteur de l'hypothèque de se prévaloir de sa garantie.

5) LES MÉCANISMES DE PROTECTION OFFERTS AU PROPRIÉTAIRE

· La substitution de l'hypothèque légale par une autre sûreté

Le Code civil du Québec prévoit que le tribunal peut ordonner la substitution de l'hypothèque légale par une autre sûreté si la nécessité lui en est démontrée par le propriétaire. Par exemple, lorsqu'une vente de l'immeuble est envisagée et que l'acheteur exige un titre clair.

La garantie substituée doit être de valeur égale à l'hypothèque en ce sens qu'elle doit couvrir la créance en capital, intérêts et frais.

Elle doit de plus constituer une garantie tout aussi sûre que l'hypothèque elle-même.

À cet égard, les tribunaux ont déjà reconnu qu'une lettre de garantie bancaire irrévocable constitue une sûreté susceptible d'être substituée à l'hypothèque légale. Une jurisprudence récente fait aussi du cautionnement une sûreté suffisante, lorsque certaines conditions sont respectées.

· La retenue

Nous avons vu précédemment que la dénonciation de leur contrat par des sous-traitants ou fournisseurs permet au propriétaire d'effectuer les retenues nécessaires pour acquitter les réclamations de ces sous-traitants et fournisseurs jusqu'à ce que lui soient fournies les quittances de ces derniers.

Ces retenues constituent un mécanisme de protection qui évite la publication d'hypothèques légales sur l'immeuble et qui permet de les radier sans avoir à payer en double lorsqu'elles ont été publiées.

· La clause de renonciation à l'hypothèque légale

Il est possible au propriétaire de conclure une convention de renonciation à l'hypothèque légale avec l'entrepreneur.

Une telle clause peut d'ailleurs être imposée dans les rapports entre l'entrepreneur général et ses sous-traitants et fournisseurs.

La renonciation à l'hypothèque, stipulée dans un contrat, protège le propriétaire contre l'inscription d'une hypothèque légale contre son immeuble. Cette renonciation ne doit cependant pas être une renonciation au droit de "publier" une hypothèque puisque cela est illégal au sens de l'article 2936 du Code civil du Québec.

6) CONCLUSION

L'hypothèque légale des constructeurs, rénovateurs et fournisseurs de matériaux est une arme redoutable visant à garantir à ces derniers les paiements leur étant dûs pour les travaux réalisés par eux. Toute personne qui contracte des travaux de construction aurait intérêt à connaître ce mécanisme juridique afin de pouvoir s'en prémunir au mieux.

Par ailleurs, les intervenants du monde de la construction ont tout intérêt à maîtriser cet outil précieux leur étant dévolu dans le Code civil du Québec, puisqu'un usage avisé des droits qui en découlent peut faire la différence entre des travaux et des matériaux payés et d'autres qui ne le seront pas.

Avis : L'information présentée ci-dessus est de nature générale et est mise à votre disposition sans garantie aucune notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette information ne doit pas être interprétée comme constituant un ou des conseils ou avis juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, veuillez consulter un avocat ou un notaire.

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