credit hypothecaire

Respirez grâce à la marge de crédit hypothécaire
9 juin 2007 Les Affaires,

L'an dernier, Isabelle et Karim ont fait le grand saut. Ils ont acheté un duplex. La question du financement a été complexe à régler : hypothèque ouverte ou fermée, de 1 ou de 5 ans... Ils ont finalement opté pour une hypothèque segmentée, la première partie à taux fermé pour cinq ans sur le logement qu'ils occupent et l'autre partie, à marge de crédit hypothécaire pour le logement loué. Une bonne affaire qui leur permet de réduire leurs paiements mensuels tout en ayant pouvant compter sur des liquidités pour refaire leur toiture ou changer leurs fenêtres lorsque cela sera devenu nécessaire.

" Nous trouvons ce prêt hypothécaire avantageux parce qu'il est flexible et nous permet de ne pas être pris en défaut même si nos rentrées de fonds diminuent ", dit la jeune femme. En outre, les intérêts payés sont déductibles d'impôt sur la partie locative de leur immeuble.

Comme eux, beaucoup de Québécois ont décidé de recourir à la marge de crédit hypothécaire. " Cette formule est de plus en plus populaire auprès des acheteurs ", affirme Marc-André Chouinard, chef de produit, solutions hypothécaires à la Banque Nationale du Canada (BNC). Et cela, malgré le taux préférentiel de 6 % que la vaste majorité des institutions financières offrent pour leurs marges, à quelques variantes près.

La marge de crédit hypothécaire est un crédit au taux préférentiel basé sur la valeur marchande de la propriété et sujet aux fluctuations du marché. Le taux varie toutefois selon les institutions financières. " Une fois son programme établi, le client peut accéder à son crédit en tout temps, sans avoir à faire une nouvelle demande à chaque fois, jusqu'à concurrence de sa limite de crédit totale ", précise Mathieu Hébert, directeur régional de la Banque Scotia, à Laval.

Ce produit financier offre en effet aux emprunteurs la possibilité de rembourser en totalité leur prêt hypothécaire sans pénalité. Dès qu'une partie du capital est remboursée, libérant ainsi du crédit sur le prêt hypothécaire, les clients peuvent emprunter de l'argent à un taux avantageux pour un projet personnel : rénovation, achat d'une autre propriété ou d'un nouve ensemble de salon.

" Si les gens réempruntent sur leur marge de crédit hypothécaire pour faire des rénovations ou s'acheter un chalet, ils utilisent le crédit pour s'enrichir. Mais s'ils le font pour consommer toutes sortes de biens qui perdent de la valeur au fil du temps, ils sont perdants ", fait remarquer Martin Provencher, auteur et conférencier spécialisé en immobilier.

Des clientèles spécifiques

La marge de crédit hypothécaire intéresse particulièrement les jeunes couples. " La liquidité est l'aspect le plus névralgique en début du cycle de vie suivant l'achat d'une résidence. L'avantage pour les jeunes est de pouvoir ajuster leurs paiements à leur capacité financière et aux chocs budgétaires causés par un imprévu quelconque dans leur propriété ", explique Marc-André Chouinard, de la BNC.

Selon Mathieu Hébert, de la Banque Scotia, une personne qui prévoit recevoir un héritage ou un gros montant d'argent aurait intérêt à prendre une marge de crédit hypothécaire, puisqu'elle pourra rembourser son solde sans pénalité lorsqu'elle recevra son argent. Il faut être conscient que le principal risque d'une marge de crédit hypothécaire est d'avoir le même capital à payer sur sa dette après cinq ans de paiement. Il faut avoir une très bonne discipline financière si on opte pour ce type de produits.

" Cela ne s'adresse pas aux acheteurs d'une première propriété, dont le budget est souvent serré, car la possibilité d'endettement est plus grande. Il faut faire preuve d'une grande discipline et établir des plans de remboursement ", avertit Dominique Gervais, avocate et conseillère budgétaire à Option consommateurs.

D'après elle, ce produit est indiqué pour les personnes qui ont déjà remboursé au moins 25 % de leur hypothèque.

" C'est intéressant pour la flexibilité, mais il faut aussi payer le capital. Comme les intérêts sont plus élevés qu'un prêt traditionnel, il faut absolument réduire l'amortissement ", soutient Marie-Hélène Legault, responsable des cours Accès à la propriété à l'ACEF de l'Est.

Elle ajoute que l'intérêt de cette solution dépend de la tolérance au risque de l'acheteur, qui sera à la merci des soubresauts des taux d'intérêt.

Une multitude de formules

La marge de crédit bancaire existe depuis plusieurs années en Australie, où 75 % des hypothèques sont bâties de la sorte. C'est la Banque Manuvie qui a introduit ce concept au Canada, imitée plus tard par les autres institutions financières canadiennes. La Banque Scotia, en 1998, et la BNC, en 2004, ont été les premières à l'offrir au Québec.

Les montages financiers immobiliers sont extrêmement complexes aujourd'hui. Dans la plupart des institutions financières, il est possible de jumeler une hypothèque à taux fixe ou variable à une marge hypothécaire.

Selon les institutions bancaires, la marge hypothécaire peut représenter de 75 à 90% de la valeur marchande de la propriété, ce qui fait une rondelette somme lors d'une hausse du marché immobilier.

Par exemple, le programme Tout-en-un de la BNC offre à ses clients la possibilité de prendre plusieurs types d'hypothèques à des taux d'intérêt et des échéances différentes pour réduire le risque. Des sous-comptes sont rattachés à ces divers emprunts pour aider les clients à gérer leurs engagements.


Selon Jean-François Brisebois, planificateur financier et coutier hypothécaire chez Brisebois de Nikolaï Services financiers, c'est cette institution qui offre le programme le plus avantageux. " La marge hypothécaire couvre 90 % de la valeur de la propriété et les transactions sont illimitées, sans aucun frais de service, contrairement à un compte traditionnel dont les frais peuvent atteindre 15 $ par mois ", indique-t-il.

Outre les frais de notaire lors de l'enregistrement de l'hypothèque, aucun frais mensuel n'est habituellement lié aux comptes de marge de crédit hypothécaire.

Toutefois, certaines institutions financières, comme Desjardins, imposent des frais pour les retraits en deçà d'un seuil minimal de fonds dans le compte. La Banque Manuvie, quant à elle, facture à ses clients des frais mensuels d'utilisation de 14 $.

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Respirez grâce à la marge de crédit hypothécaire
source : http://www.lesaffaires.com/article/1/nouv/2007-06-09/442691/respirez-grace-a-la-marge-de-credit-hypothecaire.fr.html