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Hypothèque: Réduire vos frais d'intérêt















Sur une période de 25 ans, le total de vos versements hypothécaires représentera plus du double de la valeur de votre prêt. C’est pourquoi il vaut la peine de faire quelques efforts dans le but de réduire vos frais d’intérêt. Voyons quelles sont les possibilités.



Quels sont vos moyens?
Avant toute chose, vous devez vérifier votre capacité d’emprunt auprès de votre institution financière. Celle-ci vous fournira une préautorisation hypothécaire établissant la valeur maximale de votre prêt. Pour déterminer votre capacité d’emprunt, les institutions financières considèrent que vos frais mensuels de logement ne doivent pas dépasser 32 % de votre revenu familial brut.

Toutefois, cette évaluation donne habituellement un montant beaucoup plus élevé que ce que les gens sont capables de supporter. C’est pourquoi certains conseillers hypothecaires considèrent qu’il vaut mieux ne pas emprunter plus de deux fois le salaire brut annuel du ménage. Et, encore, c’est beaucoup si la mise de fonds est minimale et que vous avez d’autres obligations. Aussi, fiez-vous plutôt au versement mensuel avec lequel vous vous sentez à l’aise et choisissez votre prêt hypothecaire en fonction de ce montant.

La mise de fonds
Pour maximiser votre investissement, vous devez emprunter le moins possible et rembourser votre prêt hypothecaire le plus rapidement possible. De plus, si la mise de fonds représente 25 % ou plus du montant de votre emprunt, votre prêt n’aura pas besoin d’être assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

En effet, l’assurance prêt de la SCHL est obligatoire dès que la mise de fonds est inférieure à 25 % du prix d’achat, le minimum étant fixé à 5 %. Elle protège l’institution financière contre les risques que vous représentez en contractant un prêt hypothecaire à proportion élevée. Évidemment, cette assurance n’est pas gratuite. Vous devrez payer entre 75 et 235 $ pour l’analyse de votre dossier, et la prime comme telle coûte entre 0,5 et 3,75 % du montant emprunté, selon la taille du prêt et la valeur de la maison. Vous pouvez payer la prime sur- le-champ ou l’ajouter à votre hypothèque.

La période d’amortissement
La période d’amortissement est la durée de votre prêt hypothecaire. Plus la période de remboursement sera courte, moins vous paierez d’intérêt. Par contre, vos versements mensuels seront plus élevés.

Pour l’achat d’une première propriété, certains conseillers hypothecaires recommandent de choisir une période d’amortissement de 25 ans pour conserver les paiements mensuels dans des limites confortables. Cependant, étant donné que les taux d’intérêt hypothécaires sont actuellement très bas, nombreux sont ceux qui choisissent une période d’amortissement de 20 ans ou moins.

Si vous en avez les moyens, n’hésitez pas à réduire au maximum la période d’amortissement de votre prêt hypothécaire. Vous réaliserez ainsi d’importantes économies en frais d’intérêt et vous serez libéré plus rapidement de votre dette.

Les types de prêts
Puisque son taux d’intérêt est plus bas, le prêt hypothécaire fermé est le plus commun. Par contre, il ne permet pas de renégocier ou de rembourser votre emprunt hypothécaire avant la fin du terme, sauf si vous êtes prêt à payer d’importantes pénalités. Pour sa part, le prêt hypothécaire ouvert donne la possibilité de faire un remboursement total ou partiel en tout temps, mais son taux d’intérêt est plus élevé. On s’en prévaudra lorsqu’on attend sous peu une importante entrée d’argent qu’on souhaite appliquer au remboursement du capital. Sinon, le prêt hypothécaire fermé est plus avantageux, d’autant plus que les institutions prêteuses offrent différents moyens de faire des paiements anticipés, comme on le verra plus loin.

Le terme du contrat
Le terme est la période durant laquelle votre taux d’intérêt hypothecaire est fixé. Plus le terme est court, plus le taux est bas. Il faut donc choisir un long terme quand les taux sont bas (puisqu’il y a peu de chances qu’ils baissent davantage), et un terme court quand ils sont élevés (dans l’espoir qu’ils baisseront avant la renégociation de votre contrat).

Les courtiers hypothécaires
Les courtiers hypothécaires se spécialisent dans la négociation de prêts hypothécaires avec les institutions financières. Le volume de leurs transactions leur permet de négocier des taux hypothécaires avantageux, inférieurs même aux taux hypothécaires à rabais habituellement consentis au client ordinaire après négociation. De plus, leurs services sont tout à fait gratuits. Au Québec, il y a au moins trois grands groupes de courtage hypothécaire : Multi-prêts (www.multi-prets.com), Invis (www.invis.ca) et Club-prêt (www.clubpret.qc.ca).

Les offres spéciales
Les institutions financières rivalisent d’imagination pour attirer les nouveaux emprunteurs. Par exemple, certaines institutions offrent des taux hypothécaires réduits, des «milles» aériens ou des remises en espèces à leurs nouveaux clients, à condition de contracter une hypothèque pour un terme de cinq ans. Par contre, on doit être sûr de ne pas revendre sa propriété dans les cinq années du terme hypothécaire, sinon il faut rembourser le montant reçu en plus des pénalités prévues. Donc, magasinez ces offres spéciales, mais évaluez bien votre situation, et posez beaucoup de questions, car elles ne sont souvent intéressantes qu’à certaines conditions.

Les remboursements anticipés
Une fois par année, vous pouvez effectuer des remboursements anticipés sur votre hypotheque et ainsi réduire vos frais d’intérêt à long terme. Les institutions vous donnent le droit de rembourser jusqu’à 15 % de la valeur de votre prêt hypothécaire sans pénalité. Il est également possible d’augmenter le montant des versements mensuels ou de combiner les deux options.

Les paiements accélérés
Certaines personnes préfèrent effectuer des paiements accélérés sur une base hebdomadaire ou bimensuelle plutôt que mensuelle. On se trouve ainsi à exécuter l’équivalent d’un paiement mensuel supplémentaire à la fin de l’année. Il s’agit d’une forme d’épargne forcée, plus assurée de donner des résultats que le vœu pieux d’économiser suffisamment pour effectuer un remboursement hypothecaire anticipé.

Le régime d’accession à la propriété
Dans le cadre du régime d’accession à la propriété, vous pouvez retirer jusqu’à 20 000 $ de votre propre REÉR (40 000 $ pour un couple) pour les consacrer à l’achat d’une première maison, sans être imposé sur cette somme. Beaucoup de gens utilisent leur REÉR pour constituer une mise de fonds supérieure à 25 % et ainsi éviter les frais reliés à l’assurance de la SCHL. Toutefois, vous devrez rembourser votre REÉR dès la deuxième année suivant le retrait, au rythme minimal annuel de 1/15 du montant retiré, pendant 15 ans. Aussi, évaluez bien l’impact de cette décision sur votre budget. Le RAP sera surtout utile dans la mesure où on peut le rembourser dans un délai relativement court.

source : http://micasa.canoe.com/maisonpassion/habitation/pm_2003_2604_p76l_030711-can.html

hypotheque reer

Peut-on rembourser son hypothèque avec son REER?
Claude Chiasson Édition du samedi 14 et du dimanche 15 juillet 2007

Mots clés : hypothèque, REER, Économie, Québec (province)


Bonjour. Puis-je rembourser mon hypothèque de maison déjà existante avec une partie de mon REER?

Pas vraiment. Oui, vous pouvez toujours effectuer des retraits de votre REER pour les appliquer au remboursement du solde de votre hypothèque. Le faire implique toutefois une facture fiscale élevée alors que lesdits retraits du REER s'ajoutent à vos autres revenus imposables pour être ainsi taxés à votre taux marginal d'impôt. Une avenue à proscrire à moins que votre taux marginal d'impôt soit très faible. Cela peut-être le cas, par exemple, si vous prenez une année sabbatique. Un conjoint ne travaillant plus et ayant des sommes accumulées dans un REER pourrait aussi envisager effectuer des retraits partiels de son régime pour accélérer le remboursement de l'hypothèque grevant la résidence familiale.

Le REER-hypothèque est une autre formule permettant d'utiliser les liquidités d'un REER pour rembourser le solde de l'hypothèque contractée auprès d'une institution financière. Dans ce cas, il n'y a pas réduction véritable du solde de l'hypothèque. Il n'y a en fait que substitution du créancier. C'est-à-dire que votre REER se substitut à l'institution financière pour devenir votre créancier. Étant propriétaire du régime, vous vous prêtez donc à vous-même. N'allez pas croire toutefois qu'étant financé à même votre REER, vous pourrez déroger aux paiements hypothécaires. L'institution financière où vous aurez ouvert votre compte REER-hypothèque verra à ce que vous effectuiez vos mensualités hypothécaires en faveur de votre REER selon les termes et conditions prévus. Déroger aux paiements desdites mensualités pourrait conduire à votre mise en faillite par votre propre REER. Le principal avantage résultant d'une telle formule réside dans les rendements plus élevés dont bénéficie votre REER parce qu'il est investi dans une hypothèque plutôt que dans les certificats et/ou dépôts à terme. Les taux exigés pour une hypothèque sont toujours plus élevés que ceux accordés par les certificats de dépôt et les dépôts à terme.

En contrepartie, ce rendement additionnel se trouve passablement amputé par la panoplie de frais qu'exigera l'institution financière pour constituer un REER-hypothèque et pour l'administrer. De surcroît, étant propriétaire de votre REER, vous vous trouvez à porter deux chapeaux, soit celui du créancier (votre REER) et celui de l'emprunteur (vous-même). Dans un tel cas, il devient impossible d'optimiser votre rendement global. Car, voyez-vous, les taux d'intérêt ne sont pas statiques. Ils fluctuent. Si, par exemple, vous anticipez une tendance à la hausse des taux d'intérêt pour les prochaines années, en tant que créancier, vous préférerez octroyer une hypothèque de courte échéance de façon à pouvoir la renouveler à des taux d'intérêt toujours plus élevés. Au contraire, si vous êtes emprunteur, vous opterez pour l'hypothèque à taux fixe ayant l'échéance la plus lointaine possible, question d'éviter de devoir renouveler votre prêt à des taux toujours plus élevés. En portant à la fois les chapeaux du créancier et de l'emprunteur, que ferez-vous? Il vous sera simplement impossible d'opter pour l'une ou l'autre solution optimale.

Là où le REER peut véritablement être mis à contribution, c'est lors de l'achat d'un immeuble à revenus, en particulier pour l'achat de petits immeubles à revenus de type propriétaire occupant (duplex, triplex, quadruplex et quintuplex). L'exploitation de ce type de propriétés est presque toujours déficitaire pour les cinq à sept premières années de possession. Or ces déficits d'exploitation sont déductibles des autres revenus imposables du propriétaire. Pour absorber ces déficits, celui-ci peut alors effectuer des retraits du REER correspondant au montant dudit déficit. L'impôt devant être payé sur les retraits du régime se trouve alors annulé par le déficit d'exploitation qui, lui, est déductible. Mis ainsi à contribution, le REER augmente la capacité financière de l'éventuel acquéreur d'un petit immeuble à revenus.

cchiasson@proplacement.qc.ca

www.proplacement.qc.ca


source : http://www.ledevoir.com/2007/07/14/150375.html

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