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Hypotheque Crise immobilière
Le Canada peu à risque

Un texte de Daniel Deschênes

L'entreprise de refinancement hypothécaire American Home Mortgage s'est placée lundi sous la protection de la loi sur les faillites. Plus d'une cinquantaine de compagnies qui contractaient elles aussi des prêts à haut risque ont fait de même cette année, laissant craindre le pire dans le secteur immobilier américain. Le Canada pourrait-il être victime d'une telle hécatombe?


Deux spécialistes en économie croient qu'il est peu probable qu'une telle vague touche le pays. Selon Vincent Delisle, stratège à la Banque Scotia, les institutions financières canadiennes ont été bien moins voraces qu'aux États-Unis et n'ont pas consenti autant de prêts à des ménages n'en ayant pas les moyens.


Il estime en outre que le prix des maisons risque moins de subir une chute dramatique comme aux États-Unis, où trop de nouvelles maisons ont fait leur apparition sur le marché, ce qui a provoqué une baisse de la valeur globale des résidences.


Deux éléments expliquent les différences entre les États-Unis et le Canada: il n'y a pas eu la même exagération dans la construction et la même imagination dans les nouveaux produits hypothécaires. — Vincent Delisle, stratège à la Banque Scotia


Le professeur Maurice Marchon, qui enseigne à HEC Montréal, estime qu'un système de prêt à haut risque comme celui des subprime, mis en cause dans les difficultés du marché immobilier aux États-Unis, est très peu développé au Canada, ce qui réduit d'autant les risques.


Les « subprime »

Aux États-Unis, les personnes qui n'ont pas eu accès à un prêt par la voie traditionnelle des banques à cause d'une mauvaise cote de crédit peuvent emprunter à des particuliers ou à des courtiers hypothécaires, moyennant un taux d'intérêt généralement plus élevé (qu'on réduisait artificiellement au départ pour attirer les clients potentiels).


Pas totalement à l'abri

M. Delisle, de la Banque Scotia, pense que le Canada pourrait quand même ressentir des remous de la crise qui secoue les États-Unis. D'une part, si les consommateurs américains achètent moins, les exportations canadiennes en souffriront.

D'autre part, le stratège indique que « la notion de risque refait surface » sur les marchés. Autrement dit, les prêteurs sont plus frileux, ce qui nuit à la croissance économique. C'est le cas particulièrement aux États-Unis, au Canada également, mais dans une moindre mesure.

Toutefois, comme le constate M. Marchon en citant le président de la Réserve fédérale américaine, Ben Bernanke, il serait surprenant que les grandes institutions financières comme les banques soient touchées directement par « un effet de contagion », qui ne touche maintenant que les courtiers.

M. Delisle voit tout de même matière à inquiétude, puisqu'aux États-Unis, American Home Mortgage n'était pas spécialisée dans les prêts à risque, mais dans le nearprime, c'est-à-dire dans les hypothèques consenties à des ménages qui se qualifiaient presque avec des banques traditionnelles.

Le cercle vicieux

Plusieurs éléments ont contribué à la situation particulièrement difficile que vivent les États-Unis. Au premier chef sont montrés du doigt les prêts dits subprime, à cause desquels des centaines de milliers de personnes qui n'avaient pas les moyens d'emprunter l'ont fait.

Or, après avoir été attirées par des taux d'intérêt de départ ridicules, elles se sont vite retrouvées dans l'incapacité de payer leurs hypothèques lorsque le véritable taux, souvent plus élevé que dans les banques, est entré en vigueur.

Un grand nombre de maisons ont donc été récupérées par les courtiers hypothécaires. Cet afflux important sur le marché a beaucoup fait baisser la valeur des résidences, et les prêteurs ont subi d'énormes déficits en les revendant ou en les refinançant à perte, ce qui en a forcé plusieurs à déclarer faillite.

Même s'ils prêtaient à des personnes jugées à risque, les courtiers se croyaient blindés étant donné que pendant quelques années au 21e siècle, une bulle immobilière a fait croître le prix des maisons à un rythme annuel plus grand que les taux d'intérêt des subprime. Donc, même si un client était un mauvais payeur, les courtiers récupéraient la perte en vendant ou en refinançant la maison beaucoup plus cher.

Selon M. Marchon, les courtiers hypothécaires ont commis une grave erreur en croyant que le prix des maisons allait gonfler indéfiniment.

Les courtiers ont sous-évalué les risques. Ils ont prêté sans retenue. Quand ça va bien, on ambitionne. — Maurice Marchon, professeur à HEC

Par conséquent, de moins en moins de personnes sont maintenant prêtes à investir dans des fonds hypothécaires gérés par des compagnies comme American Home Mortgage, ce qui provoque une baisse du nombre de prêts et fait craindre un ralentissement très grave de l'industrie de la construction américaine.


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source : http://www.radio-canada.ca/nouvelles/Economie-Affaires/2007/08/07/003-crise-immobiliere-usa-canada.shtml